Cultura y noticias hispanas del Valle del Hudson
“Asequible” para quién
Hudson Valley Pattern for Progress, el AMI y cómo se mide la asequibilidad
Por Elisvanell Celis
June 2026 Cuando se habla de vivienda “asequible” en el Valle del Hudson, casi siempre aparece una sigla que suena técnica y lejana, pero que en realidad influye en quién puede alquilar un apartamento, quién califica para ciertos programas y quién queda fuera: AMI, o “Area Median Income” (Ingreso Medio del Área o Renta Mediana del Área). En el evento virtual “Measuring Affordability” organizado por Hudson Valley Pattern for Progress, la discusión abordó un tema que afecta a la comunidad: el problema no es solo que la vivienda esté cara, sino que la forma oficial de medir la asequibilidad muchas veces no refleja lo que realmente ganan las personas que buscan vivienda.
Hudson Valley Pattern for Progress es una organización sin fines de lucro que investiga problemas regionales como vivienda, transporte, economía y desarrollo comunitario, y propone soluciones basadas en datos para mejorar la calidad de vida en el Valle del Hudson. La presentación estuvo liderada principalmente por Elka Gotfryd, directora ejecutiva del Centro para Soluciones de Viviendas e Iniciativas Comunitarias y planificadora urbana senior de Pattern for Progress. También asistieron otros miembros de la organización, como Robin DeGroat, vicepresidenta de operaciones.
El AMI es el punto medio de los ingresos de todos los hogares de una región. No es un promedio simple, sino una cifra pensada para evitar que los ingresos más altos distorsionen el cálculo. En teoría suena razonable, pero en la práctica, ese número se usa para fijar umbrales como 50%, 80% o 100% del AMI, que luego determinan la elegibilidad para viviendas subsidiadas, desarrollos con créditos fiscales o programas de compra de vivienda. El problema es que ese indicador mezcla ingresos de propietarios e inquilinos, aunque muchos de esos programas están dirigidos a personas que alquilan y que por lo general ganan bastante menos.
“AMI está tan arraigado en los sistemas que tenemos que no va a desaparecer.¿Cómo lo utilizamos a nuestro favor?”, explicó Gotfryd durante la presentación.
En términos concretos, el AMI varía según el condado, el programa y el tamaño del hogar. Según los límites de ingresos usados para programas de vivienda asequible en 2025, para una familia de cuatro personas, el 80% del AMI equivale aproximadamente a $98,400 anuales en Orange y Dutchess, y a $95,840 en Ulster. Visto de otro modo, el 50% del AMI ronda los $61,500 en Orange y Dutchess, y $59,900 en Ulster. Si se toma como referencia el 100%, el ingreso anual aproximado sería de $123,000 en Orange y Dutchess, y $119,800 en Ulster.
En vivienda, esto se traduce en cuánto se considera “asequible”. Una regla común establece que una familia no debería gastar más del 30% de sus ingresos en renta. Eso significa que, al 100% del AMI en Ulster, una renta “asequible” estaría alrededor de $2,995 mensuales; al 80% del AMI, cerca de $2,396; y al 50% del AMI, aproximadamente $1,498. En Orange y Dutchess, al 100% del AMI, una renta “asequible” estaría cerca de $3,075 mensuales; al 80%, alrededor de $2,460; y al 50%, unos $1,538.
Sin embargo, Pattern for Progress señaló en su reporte “Out of Reach 2025” que muchos programas siguen usando el 80% del AMI como referencia, aunque la mayoría de las personas inquilinas trabajadoras de la región ganan por debajo del 50% del AMI. El mismo reporte concluye que, en varios condados, los costos de renta y compra ya superan por mucho lo que permiten pagar los salarios locales.
Ese fue justamente uno de los puntos más fuertes debatidos. Señaló Gotfryd que aunque el lenguaje oficial usa la palabra “asequible”, la experiencia cotidiana de muchas familias dice otra cosa.
Este tema tiene una resonancia particular para la comunidad latina, ya que en el Mid-Hudson Valley, la población hispana y latina ha crecido de forma sostenida desde los 2000 en los siete condados de la región. En ciudades como Newburgh, la población latina ya representa más de la mitad de residentes. Ese crecimiento ha ayudado a sostener comunidades, escuelas, comercios y mercados laborales, pero también ha ocurrido en una región donde la oferta de vivienda no ha seguido el ritmo de la necesidad.
La pregunta entonces no es solo cuánta gente ha llegado, sino qué tipo de vivienda encuentra. En Nueva York, según el Center for Migration Studies (Centro de Estudios sobre la Migración) muchas familias inmigrantes y latinas trabajan en restaurantes, limpieza, construcción, cuidado, agricultura, bodegas, transporte y otros sectores esenciales, es decir, sostienen buena parte de la economía regional, pero no siempre con salarios alineados con los precios de la vivienda. Cuando el estándar de “asequibilidad” se define con una fórmula que infla el ingreso típico por incluir a propietarios de mayores recursos, el resultado es que muchas unidades “asequibles” quedan fuera del alcance de quienes más las necesitan. Esa fue una de las críticas centrales planteadas durante el evento “Measuring Affordability”.
Además, los datos estatales muestran que los hogares hispanos y latinos tienden a enfrentar cargas de vivienda más altas que los hogares blancos no hispanos. New York State Homes and Community Renewal (Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de Nueva York), o HCR es la agencia del estado de Nueva York que administra programas de vivienda asequible, subsidios, préstamos y apoyo para que más familias puedan alquilar, comprar o conservar una vivienda estable. Su informe “Fair Housing Matters NY” señala que las familias hispanas y latinas experimentan una carga de costos de vivienda más alta, una desigualdad que se agrava cuando se combina con bajos salarios, discriminación y escasez de unidades disponibles.
También se suman los requisitos impuestos por algunos propietarios, como exigir ingresos equivalentes a tres veces la renta. Estos requisitos pueden parecer filtros rutinarios, pero en la realidad pueden excluir a personas con subsidios de vivienda o a trabajadores cuyos ingresos son suficientes para sostener el alquiler con ayuda pública, pero no alcanzan esos umbrales privados.
Otro problema menos visible pero muy concreto es el “precipicio” de elegibilidad. Es decir, cuando una persona recibe un aumento salarial y, en vez de mejorar su situación, queda fuera del rango permitido para conservar una vivienda asequible. Gotfryd dijo que en el caso de mandatos municipales, una opción sería permitir que la persona permanezca en la unidad una vez que ya vive allí, y reajustar el nivel de asequibilidad cuando ese apartamento vuelva a quedar disponible. También mencionó las bandas graduales de asequibilidad como una herramienta para evitar saltos bruscos.
Otra pregunta apuntó directamente a la validez del AMI y a si existe alguna forma de ajustar la fórmula para reflejar mejor la realidad económica local. Gotfryd respondió que el primer paso sería mirar datos más hiperlocales y separar los ingresos de personas inquilinas de los ingresos de propietarios, porque mezclar ambos grupos eleva artificialmente el indicador cuando se diseñan programas dirigidos principalmente a quienes alquilan.
También se discutió si otras regiones del país, donde construir vivienda es más barato, podrían ofrecer modelos replicables para el Valle del Hudson. Gotfryd reconoció que la región no siempre mira lo suficiente hacia otros lugares y dijo que sería útil aprender de buenas prácticas nacionales, especialmente sobre construcción más económica, modelos modulares, viviendas prefabricadas, rehabilitación de edificios existentes y diferencias entre desarrolladores sin fines de lucro y con fines de lucro.
La realidad es que no se puede fingir que el AMI va a desaparecer mañana. Una de las conclusiones de la conversación es que la idea más bien es trabajar con el sistema que existe, pero corrigiendo algunas de sus distorsiones. “El 80% del ingreso medio del área (AMI) suele calificarse como de bajos ingresos, pero en realidad es superior a lo que ganan la mayoría de los inquilinos”, explicó Gotfryd.
Entre las soluciones propuestas se mencionó usar datos más localizados, especialmente ingresos de personas inquilinas en lugar de todos los hogares; crear bandas graduales de ingreso para evitar que las personas pierdan su vivienda por pequeños aumentos salariales; alinear políticas de vivienda con programas de subsidio; y explorar modelos como los “community land trusts” (Fideicomisos de Tierras Comunitarias), donde el costo del terreno no encarece la vivienda.
El desfase entre ingresos y vivienda es especialmente visible en ciudades como Kingston, Newburgh y Poughkeepsie. Por ejemplo, si se toma como referencia el 50% del AMI, una renta asequible para una familia de cuatro personas estaría cerca de $1,500 mensuales. Pero en Poughkeepsie, un apartamento de una habitación ronda casi $1,966.
Si en las últimas décadas el crecimiento poblacional del Hudson Valley ha dependido en gran parte de inmigrantes y de comunidades latinas en crecimiento, entonces cualquier conversación seria sobre la crisis de vivienda tiene que empezar por ahí, por reconocer quién mantiene viva la región y por preguntarse si las políticas actuales realmente están hechas para quienes limpian hoteles, cuidan personas mayores, cocinan en restaurantes o levantan los mismos edificios que después no pueden habitar.
Más información en pattern-for-progress.org
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El AMI es el punto medio de los ingresos de todos los hogares de una región. No es un promedio simple, sino una cifra pensada para evitar que los ingresos más altos distorsionen el cálculo. En teoría suena razonable, pero en la práctica, ese número se usa para fijar umbrales como 50%, 80% o 100% del AMI, que luego determinan la elegibilidad para viviendas subsidiadas, desarrollos con créditos fiscales o programas de compra de vivienda. El problema es que ese indicador mezcla ingresos de propietarios e inquilinos, aunque muchos de esos programas están dirigidos a personas que alquilan y que por lo general ganan bastante menos.
“AMI está tan arraigado en los sistemas que tenemos que no va a desaparecer.¿Cómo lo utilizamos a nuestro favor?”, explicó Gotfryd durante la presentación.
En términos concretos, el AMI varía según el condado, el programa y el tamaño del hogar. Según los límites de ingresos usados para programas de vivienda asequible en 2025, para una familia de cuatro personas, el 80% del AMI equivale aproximadamente a $98,400 anuales en Orange y Dutchess, y a $95,840 en Ulster. Visto de otro modo, el 50% del AMI ronda los $61,500 en Orange y Dutchess, y $59,900 en Ulster. Si se toma como referencia el 100%, el ingreso anual aproximado sería de $123,000 en Orange y Dutchess, y $119,800 en Ulster.
En vivienda, esto se traduce en cuánto se considera “asequible”. Una regla común establece que una familia no debería gastar más del 30% de sus ingresos en renta. Eso significa que, al 100% del AMI en Ulster, una renta “asequible” estaría alrededor de $2,995 mensuales; al 80% del AMI, cerca de $2,396; y al 50% del AMI, aproximadamente $1,498. En Orange y Dutchess, al 100% del AMI, una renta “asequible” estaría cerca de $3,075 mensuales; al 80%, alrededor de $2,460; y al 50%, unos $1,538.
Sin embargo, Pattern for Progress señaló en su reporte “Out of Reach 2025” que muchos programas siguen usando el 80% del AMI como referencia, aunque la mayoría de las personas inquilinas trabajadoras de la región ganan por debajo del 50% del AMI. El mismo reporte concluye que, en varios condados, los costos de renta y compra ya superan por mucho lo que permiten pagar los salarios locales.
Ese fue justamente uno de los puntos más fuertes debatidos. Señaló Gotfryd que aunque el lenguaje oficial usa la palabra “asequible”, la experiencia cotidiana de muchas familias dice otra cosa.
Este tema tiene una resonancia particular para la comunidad latina, ya que en el Mid-Hudson Valley, la población hispana y latina ha crecido de forma sostenida desde los 2000 en los siete condados de la región. En ciudades como Newburgh, la población latina ya representa más de la mitad de residentes. Ese crecimiento ha ayudado a sostener comunidades, escuelas, comercios y mercados laborales, pero también ha ocurrido en una región donde la oferta de vivienda no ha seguido el ritmo de la necesidad.
La pregunta entonces no es solo cuánta gente ha llegado, sino qué tipo de vivienda encuentra. En Nueva York, según el Center for Migration Studies (Centro de Estudios sobre la Migración) muchas familias inmigrantes y latinas trabajan en restaurantes, limpieza, construcción, cuidado, agricultura, bodegas, transporte y otros sectores esenciales, es decir, sostienen buena parte de la economía regional, pero no siempre con salarios alineados con los precios de la vivienda. Cuando el estándar de “asequibilidad” se define con una fórmula que infla el ingreso típico por incluir a propietarios de mayores recursos, el resultado es que muchas unidades “asequibles” quedan fuera del alcance de quienes más las necesitan. Esa fue una de las críticas centrales planteadas durante el evento “Measuring Affordability”.
Además, los datos estatales muestran que los hogares hispanos y latinos tienden a enfrentar cargas de vivienda más altas que los hogares blancos no hispanos. New York State Homes and Community Renewal (Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de Nueva York), o HCR es la agencia del estado de Nueva York que administra programas de vivienda asequible, subsidios, préstamos y apoyo para que más familias puedan alquilar, comprar o conservar una vivienda estable. Su informe “Fair Housing Matters NY” señala que las familias hispanas y latinas experimentan una carga de costos de vivienda más alta, una desigualdad que se agrava cuando se combina con bajos salarios, discriminación y escasez de unidades disponibles.
También se suman los requisitos impuestos por algunos propietarios, como exigir ingresos equivalentes a tres veces la renta. Estos requisitos pueden parecer filtros rutinarios, pero en la realidad pueden excluir a personas con subsidios de vivienda o a trabajadores cuyos ingresos son suficientes para sostener el alquiler con ayuda pública, pero no alcanzan esos umbrales privados.
Otro problema menos visible pero muy concreto es el “precipicio” de elegibilidad. Es decir, cuando una persona recibe un aumento salarial y, en vez de mejorar su situación, queda fuera del rango permitido para conservar una vivienda asequible. Gotfryd dijo que en el caso de mandatos municipales, una opción sería permitir que la persona permanezca en la unidad una vez que ya vive allí, y reajustar el nivel de asequibilidad cuando ese apartamento vuelva a quedar disponible. También mencionó las bandas graduales de asequibilidad como una herramienta para evitar saltos bruscos.
Otra pregunta apuntó directamente a la validez del AMI y a si existe alguna forma de ajustar la fórmula para reflejar mejor la realidad económica local. Gotfryd respondió que el primer paso sería mirar datos más hiperlocales y separar los ingresos de personas inquilinas de los ingresos de propietarios, porque mezclar ambos grupos eleva artificialmente el indicador cuando se diseñan programas dirigidos principalmente a quienes alquilan.
También se discutió si otras regiones del país, donde construir vivienda es más barato, podrían ofrecer modelos replicables para el Valle del Hudson. Gotfryd reconoció que la región no siempre mira lo suficiente hacia otros lugares y dijo que sería útil aprender de buenas prácticas nacionales, especialmente sobre construcción más económica, modelos modulares, viviendas prefabricadas, rehabilitación de edificios existentes y diferencias entre desarrolladores sin fines de lucro y con fines de lucro.
La realidad es que no se puede fingir que el AMI va a desaparecer mañana. Una de las conclusiones de la conversación es que la idea más bien es trabajar con el sistema que existe, pero corrigiendo algunas de sus distorsiones. “El 80% del ingreso medio del área (AMI) suele calificarse como de bajos ingresos, pero en realidad es superior a lo que ganan la mayoría de los inquilinos”, explicó Gotfryd.
Entre las soluciones propuestas se mencionó usar datos más localizados, especialmente ingresos de personas inquilinas en lugar de todos los hogares; crear bandas graduales de ingreso para evitar que las personas pierdan su vivienda por pequeños aumentos salariales; alinear políticas de vivienda con programas de subsidio; y explorar modelos como los “community land trusts” (Fideicomisos de Tierras Comunitarias), donde el costo del terreno no encarece la vivienda.
El desfase entre ingresos y vivienda es especialmente visible en ciudades como Kingston, Newburgh y Poughkeepsie. Por ejemplo, si se toma como referencia el 50% del AMI, una renta asequible para una familia de cuatro personas estaría cerca de $1,500 mensuales. Pero en Poughkeepsie, un apartamento de una habitación ronda casi $1,966.
Si en las últimas décadas el crecimiento poblacional del Hudson Valley ha dependido en gran parte de inmigrantes y de comunidades latinas en crecimiento, entonces cualquier conversación seria sobre la crisis de vivienda tiene que empezar por ahí, por reconocer quién mantiene viva la región y por preguntarse si las políticas actuales realmente están hechas para quienes limpian hoteles, cuidan personas mayores, cocinan en restaurantes o levantan los mismos edificios que después no pueden habitar.
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